Kiedy w ogóle warto rozważyć zakwestionowanie operatu?
Zakwestionowanie operatu szacunkowego ma sens wtedy, gdy istnieją konkretne przesłanki, a nie tylko ogólne niezadowolenie z wyniku. Szczególnie warto się nad tym pochylić, gdy:
- w opisie nieruchomości pojawiają się oczywiste błędy (zła powierzchnia, błędny adres, pominięty garaż, udział w gruncie itp.),
- w operacie widać nieaktualne lub wątpliwe dane rynkowe,
- brakuje spójności między opisem, tabelami i podsumowaniem,
- wycena odbiega w sposób rażący od realiów rynkowych, a rzeczoznawca nie potrafi logicznie tego wyjaśnić.
Warto pamiętać, że sama różnica między oczekiwaniami właściciela a wartościami przyjętymi w operacie nie jest jeszcze podstawą do skutecznego zakwestionowania wyceny. Kluczowa jest merytoryczna argumentacja: wskazanie błędów, braków, niewłaściwej metodyki.
Jak wygląda procedura kwestionowania operatu w praktyce?
Sposób działania zależy od tego, w jakim trybie operat powstał i kto się nim posługuje:
- Bank / instytucja finansowa – można złożyć zastrzeżenia do wyceny, przedstawić własne argumenty lub inny operat, czasem bank zleca dodatkową opinię.
- Postępowanie sądowe – zgłasza się zarzuty do opinii biegłego, wskazując na konkretne uchybienia, wnioskuje o opinię uzupełniającą lub o powołanie innego biegłego.
- Postępowanie podatkowe lub administracyjne – strona może przedstawić kontr-operat, wnosić o jego uwzględnienie, zgłaszać uwagi co do metodyki przyjętej przez organ.
W każdym z tych trybów czas ma znaczenie – na zgłoszenie zarzutów, odwołań czy wniosków o uzupełnienie zwykle przewidziane są określone terminy. Dlatego, gdy operat budzi poważne wątpliwości, dobrze jest jak najszybciej skonsultować go z prawnikiem i innym rzeczoznawcą. Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości – podobnie przy sporach o wycenę prawnik pomoże obrać właściwą strategię działania.
Opinie uzupełniające i drugi operat – kiedy są potrzebne?
Jeżeli operat sporządził biegły sądowy, często pierwszym krokiem jest opinia uzupełniająca. Sąd lub strona zadaje pytania, wskazuje wątpliwości, prosi o rozwinięcie lub doprecyzowanie:
- doboru nieruchomości porównawczych,
- przyjętych współczynników korygujących,
- uwzględnienia (lub pominięcia) określonych cech nieruchomości,
- przyjętej metody i rodzaju wartości.
Dopiero gdy zastrzeżenia są na tyle poważne, że nie da się ich usunąć opinią uzupełniającą, sąd może zdecydować o powołaniu innego biegłego. Poza sądem częstą praktyką jest zamówienie drugiego, niezależnego operatu, który pokazuje, jak na tę samą nieruchomość patrzy inny rzeczoznawca majątkowy. Taki dokument bywa potem wykorzystywany jako mocny argument w negocjacjach lub w sporze z instytucją.
Poznaj ofertę firmy Rzeczoznawcy Majątkowi w zakresie wyceny nieruchomości – w wielu przypadkach rzetelny, drugi operat lub fachowa analiza istniejącej wyceny pozwalają wskazać słabe punkty dokumentu, który próbujemy zakwestionować.
Dlaczego jakość operatu na starcie ma kluczowe znaczenie?
Choć istnieją procedury odwoławcze, najlepszą strategią jest wykonanie dobrego operatu już na początku – takiego, który:
- jest zgodny z przepisami i standardami zawodowymi,
- zawiera przejrzyste uzasadnienie i spójny tok rozumowania,
- opiera się na aktualnych i wiarygodnych danych rynkowych,
- daje się obronić przed bankiem, urzędem czy sądem.
Firma Rzeczoznawcy majątkowi wykonuje operaty szacunkowe na potrzeby kredytów, postępowań sądowych, podatkowych, działowych i inwestycyjnych. O ich rzetelność, poprawność metodologiczną oraz zgodność z obowiązującymi standardami dba rzeczoznawca z firmy Tomasz Szymański, który nadzoruje proces przygotowania wycen.
Dzięki temu ryzyko konieczności późniejszego kwestionowania operatu znacząco maleje. A jeśli mimo wszystko pojawi się spór – dobrze przygotowany, profesjonalny dokument staje się najmocniejszym argumentem po stronie właściciela, inwestora czy uczestnika postępowania.
