Każdy zakup nowo budowanej nieruchomości od dewelopera, niezależnie od tego, czy będzie to mieszkanie, dom czy lokal komercyjny, wymaga zawarcia kilku rodzajów umów. Należą do nich m.in. nieobowiązkowa umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska oraz umowa przeniesienia własności zawierane w formie aktu notarialnego. Przed przystąpieniem do podpisania umowy deweloperskiej warto zapoznać się z tym, jak powinna zostać sporządzona, jakie elementy i zapisy powinna zawierać, a następnie przyjrzeć się jej skrupulatnie.
Co to jest umowa deweloperska?
Warto wiedzieć, że definicję umowy deweloperskiej określa Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Ustanowił ją Trybunał Konstytucyjny po stwierdzeniu, że w obowiązujących umowach brakuje dostatecznej ochrony prawnej nabywcy mieszkań. W myśl tej ustawy (Art. 3, ust. 5) umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, albo własności domu jednorodzinnego posadowionego na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Z kolei obowiązkiem nabywcy jest spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Niezbędne elementy umowy deweloperskiej
Dla nabywcy nieruchomości ogromne znaczenie ma to, co zostało zapisane w umowie deweloperskiej, gdyż od jej treści zależy w znacznym stopniu bezpieczeństwo podjętej przez niego transakcji. Dlatego należy niezwykle rzetelnie i skrupulatne przeanalizować wszystkie zapisy umowy zanim zostanie podpisana. Warto pamiętać, że deweloper powinien dostarczyć kupującemu wzór umowy, a także prospekt informacyjny. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Jej kluczowym elementem jest zobowiązanie obu stron umowy do zawarcia umowy przeniesienia własności. Ponadto zawiera dane osobowe stron, jak również miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej. Ważnym elementem jest cena nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub prawa własności domu jednorodzinnego znajdującego się na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym, razem z podatkiem VAT.
Ważne zapisy w umowie
W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się także informacje dotyczące rzeczonej nieruchomości, na której zostanie wybudowany budynek mieszkalny lub dom jednorodzinny. Obejmują one powierzchnię działki, stan prawny nieruchomości z określeniem właściciela bądź użytkownika wieczystego, a także informacje o obciążeniach hipoteki oraz ewentualnych służebnościach. Umowa powinna zawierać również określenie położenia budynku, jego cech charakterystycznych, a także w przypadku domu wielorodzinnego – wskazanie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku. Dodatkowo ważnym zapisem jest określenie układu i powierzchni poszczególnych pomieszczeń, jak również zakresu i standardu prac wykończeniowych, które leżą w gestii dewelopera.
